Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалан Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн төслийг УИХ-д өргөн мэдүүлээд удаагүй байна. Олон сайдын гар дамжсан энэ хуулийг төсөлтэй танилцсан учир мэдэх хүмүүс эцсийн дүндээ орон сууцны үнийг хөөрөгдөх, сонгуулийн шоу хийх далд зорилготой хууль болох нь гэж хардаж байгаа. Хуулийн төслийн хоорондоо зөрчилдсөн, ойлгомжгүй заалтууд болон зах зээлийн бодит нөхцөлд дүн шинжилгээ хийхэд ингэж хардах үндэслэл бий. 

Монголын төр бизнесийн харилцаанд оролцохоор тус биш ус болж, зах зээлийн голдирлыг эмхэлсэн биш, эвдсэн зохицуулалт хийдэг жишээ олон. Нэгэнт олон нийтийн төрд итгэх итгэл дундарсан учраас энэ хуулийн төсөлд УИХ-ын гишүүд болгоомжтой хандах нь зүйтэй. Төр орон сууцны зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх гэж байгаад тэнгэрт хадчихсан үнийг нь дахиад хөөрөгдчихвөл яах вэ гэдэг асуултад хариулах нь хамгаас чухал байна.

Ийм нэгэн зүйл. Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн төслийн 6.2-т “Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны нийт гаргасан хувьцааны 34 хүртэлх хувийг Засгийн газар эзэмшиж болно” гэсэн заалт бий. Тэгвэл энэ хуулийн дагаж мөрдөх журмын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд “Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны гаргасан нийт хувьцааг банк байгуулагдсанаас хойш эхний таван жилийн хугацаанд Засгийн газар 100 хувь эзэмшиж болох бөгөөд Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.2-т заасан хувь хэмжээнд хүргэх төлөвлөгөөг Засгийн газар баталж хэрэгжүүлнэ” гэж тусгажээ. 

Тэгэхээр Засгийн газар орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкийг эхний таван жилд 100 хувь өөрийн мэдэлдээ байлгах нь. Хуулийн төсөлд төрөлжсөн банк ашигтай ажиллах зарчим баримтална, ашгийн төлөө хуулийн этгээд байна гэжээ. Төр орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог сайжруулах зохицуулалт хийх гэж байгаа юм бол ашиг олж яах нь вэ. Эндээс төр бизнес хийж, ашгийн төлөө хөөцөлдөх нь зөв үү гэсэн асуулт ургана. Мөн хараат бус ажиллах зарчим баримтална гэсэн байв. Банк Засгийн газрын мэдэлд 100 хувь байхад хараат бус, зах зээлийн зарчимд нийцүүлж ажиллах боломжтой юу. Хараат бус байх зарчим баримтлана гэнгүүтээ хуулийн 20 дугаар зүйлийн “Засгийн газрын бүрэн эрх” гэсэн хэсэгт “Орон сууцжуулалтын төрийн бодлогыг тодорхойлох” гэж тусгажээ. Тэгэхээр Засгийн газар орон сууцжуулалтын бодлогоо 100 хувийн өөрийн өмчийн банкаар дамжуулж хэрэгжүүлнэ гэсэн үг. 

Засгийн газрын бодлого бол эрх баримч намын л бодлого байна. Тэгэхээр энэ банкийг сонгуулийн оноо цуглуулахад ашиглахгүй гэх баталгаа байна уу. Өргөн барьсан хуулийн хоорондоо зөрчилдсөн, зарим талаар ойлгомжгүй заалтуудаас ийм дүгнэлт хийж болно.

Бас нэгэн зүйл. Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийг дагаж мөрдөх журмын тухай хуулийн төслийн 2 дугаар зүйлд “Энэ хуулийн нэгдүгээр зүйлд заасан Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны хувь нийлүүлсэн хөрөнгө, санхүүжилтийн баталгааг бүрдүүлэх зорилгоор гаргасан Засгийн газрын үнэт цаасыг Монголбанк худалдан авч болно. Уг үнэт цаасны зардлыг Засгийн газар дараагийн гурван жилийн улсын төсөвт үе шаттайгаар тусгаж, 2030 онд багтаан Монголбанканд бүрэн эргүүлэн төлнө” гэж заажээ. Засгийн газар банк байгуулах юм байна. Дараа нь орон сууц санхүүжүүлэх хөрөнгөө босгохын тулд бонд гаргах нь. Тэрийг нь Монголбанк худалдаж авна гэсэн логик эндээс харагдана. 

Засгийн газар хэдэн төгрөгийн бонд гаргасан ч Монголбанк худалдаж авч чадна. Учир нь төгрөг хэвлэх эрх нь Монголбанканд бий. Олон улсын валютын сан 2017 онд манай улсад “Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөр” хэрэгжүүлэхдээ Монголбанкийг “Орон сууцны санхүүжилтийн хөтөлбөрөөс гар” гэж шахсан. Тиймээс ч Монголбанк хөтөлбөрөөс гаргасан. Харин Засгийн газар хууль батлуулж, Монголбанкийг хөтөлбөрт эргүүлэн оруулж ирэх бололтой. 

Өөр нэгэн зүйл. Монголбанкны дэд ерөнхийлөгч Г.Энхтайван Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банкны тухай хуулийн төсөлтэй холбогдуулан хэвлэлд мэдээлэл өгчээ. Тэрбээр “Банкуудын өөрийн эх үүсвэрээр олгож буй зээлийн хүү нийт ипотекийн зээлийн 60 хувьд хүрсэн. Ингэхдээ хүү 18-20 хувь байгаа учраас орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банк байгуулснаар 14 хувь болгож бууруулах боломжтой” гэж ярьжээ. Мөн орон сууцны талбай, зээлийн хэмжээнд хязгаарлалт тавихгүй байх давуу талтай гэнэ. 

Орон сууцны ипотекийн зээл хүссэн 47 мянган өргөдөл банкуудад ирээд буй. Тэгвэл барилгын компаниуд улс даяар жилд 16 мянган орон сууц ашиглалтад оруулдаг. Эрэлт нийлүүлэлтийн зөрүү асар их байгаа биз. Тэгэхээр Засгийн газар бонд гаргаж, хөрөнгө босгоод ипотекийн зээлийн эрэлтийг дэмжсэн тохиолдолд орон сууцны үнэ өсөх нь гарцаагүй. Энэ бол зах зээлийн хууль. Төрөлжсөн банк их хэмжээний хөрөнгө оруулалт татаж, ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмэх тусам орон сууцны үнийг хөөрөгдөнө. Эцсийн дүндээ энэ нь хэнийг хохироох вэ. Санхүүгийн дарамтад орох иргэдэд л хохиролтой. 

Харин Засгийн газарт орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх хөзөр одоогоор алга. Тэгэхээр ирэх жил болох Ерөнхийлөгчийн сонгууль, түүний дараа жил болох УИХ-ын сонгуулийн шоу болгож, ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг их хэмжээгээр нэмвэл үнэ өсөж, ипотекийн зээл хүссэн иргэдийн санхүүгийн дарамт улам л нэмэгдэх болно. Орон сууцны санхүүжилтийг нэмэгдүүлэхээр гаргасан бонд Засгийн газрын өр гэсэн үг. Үүнийг татвар төлөгчдийн мөнгөөр төлнө. 

Дахин нэгэн зүйл. Ипотекийн зах зээлд мэргэжлийн үйл ажиллагаа явуулдаг “МИК холдинг” хувьцаат компанийнхан Засгийн газарт орон сууцны санхүүжилтийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, зардал багатай санхүүгийн гаргалгааг санал болгодог. Тэд гадаадаас санхүүжилт татаж, ам.доллар оруулж ирээд Монголбанканд худалдах своп хэлцлийн зардлыг Засгийн газар даах, эсвэл дэмжлэг үзүүлбэл орон сууцны зээлийн хүүг 12 хувь хүртэл бууруулах боломжтой гэж үздэг. 

Гадаадаас 500 сая ам.доллар татлаа гэхэд Засгийн газрын дэмжлэг 130 тэрбум төгрөг болох тооцоотой. 500 сая ам.доллар бол өнөөгийн ханшаар 1.8 их наяд төгрөг. Нэг тэрбум ам.долларын санхүүжилт татлаа гэхэд Засгийн газраас гарах зардал 260 тэрбум төгрөг болно. Энэ нь Засгийн газар бизнест оролцохгүйгээр, хувийн хэвшилд дэмжлэг үзүүлээд, орон сууцны үнийг хөөрөгдөхгүйгээр, үе шаттайгаар санхүүжилтийг нь нэмэх зардал багатай сонголт байж ч мэдэх юм. Хэрэв Засгийн газар орон сууцны одоогийн эрэлтийг бүрэн хангах хөрөнгө босгоно гэвэл, жилд 1.5, нийт 4.5 их наяд төгрөг зээлэх шаардлагатай болно. Энэ нь эцэстээ Засгийн газрын өрөнд оруулаад зогсохгүй, орон сууцны үнийг сансар огторгуй нисгэчих вий дээ.